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上海二手房市场“等风来”

本报记者 盛兰 张家振 上海报道

“‘量价齐跌’的行情,不知道何时才能好转。”对于从业已15年的房产中介刘峻(化名)来说,今年上海市二手房市场冷暖交替有点超出他的预料,市场前景也难以预判。

上海本地媒体披露的最新数据显示,今年11月,上海二手房单月成交量为1.5万套,在成交价格方面,11月也创下了今年以来的最低价,均价为3.8万元/平方米。根据该媒体公布的每月交易数据计算,尽管11月的交易量较10月环比上升了15%,但相较6月2.8万套的成交量,11月的成交量已经下降了46%。

与此同时,《中国经营报》记者近日了解到上海市浦东新区不动产登记交易大厅今年初“人头攒动”的场景已经不复。该交易中心工作人员表示:“由于市场行情不好,今年下半年相较年初来说,前来咨询和办理业务的市民数量减少了一半多。”

另外,上海市继杭州市之后也开始推行买方和卖方“手拉手”签约模式,房地产交易“去中介化”明显。10月26日,上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称:为持续优化营商环境,方便人民群众存量房买卖合同网上签约,即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过中介交易网上签订合同(以下简称“手拉手交易网签”)服务。

在二手房交易市场持续低迷的背景下,上海市部分区域自今年10月以来涌现出了众多热点房源,吸引了大量看房者,但大多是业主的营销套路,市场热度并不持久。例如,在近期引发舆论关注的百汇园一套房源“降价800万元”,便是业主通过“先上调再降价”方式营造出来的假象。

对于上述业主大幅提高或者降低房源挂牌价格的行为,上海房屋管理局相关负责人回复记者采访时表示:“这具有市场的自发性,不属于违规行为。”

热点房源“昙花一现”

近期,上海二手房市场频频出现价格异常房源,成为所属区域的价格洼地,给原本冷清的二手房交易市场带来了局部的热度。

上海市徐汇区百汇园的一套房源由于一夜之间降价800万元,成为当地二手房市场中的热门房源,吸引了大量看房者。但负责代理销售该套房源的链家房产中介吴峰(化名)向记者坦言:“降价800万元只是个噱头,是业主刻意营造出的‘甩卖’假象。该套房源的业主也算是同行,对市场的操作手段以及议价方式比较在行。”

吴峰还向记者展示了该房源在链家内网显示的调价记录。记者注意到,在11月12日,该房源的挂牌价由4180万元下调至3380万元。而事实上,该业主在7月的报价是3380万元,7月末该业主突然将挂牌价上调了800万元至4180万元。

“目前该套房源仍处于在售状态。”吴峰透露道,“之前来看这套房源的购房者确实比较多,但是真正有意向的购房者并不多。目前,在链家还没有购房者达成意向,而且最近的热度已经开始下降了。”

除此之外,有消息称今年10月中旬,位于上海陆家嘴板块的浦城小区的90余套二手房在两天之内便已经清盘。不过,记者了解到,小区内仍有中介在候客。一位中介人员表示:“此前有部分客户由于资金问题选择了退房,因此还有在售房源。”

据了解,该批房源的业主并非是个人,而是上海一家房企。该房企此前通过协议收购的方式收购了该小区110套房源。中介人员向记者透露,该批房源的均价为8.5万元/平方米,“价格比较低,所以吸引了很多购房者”。

记者查询了解到,该小区此前在售二手房的最高挂牌价已经超过了10万元/平方米。此外,该批房源的交易方式按照新房方式进行,即购房者仅需要交付契税,无需缴纳增值税等费用。

交易市场归于平静

部分房源带看增多和短期成交火热,并非上海二手房市场的全貌。

近日,记者实地走访上海市浦东新区不动产登记交易大厅发现,前来办理房地产交易业务的市民人数并不多,在窗口办理业务也不需要排队。12月4日,记者通过浦东不动产微服务平台查询了解到,该交易大厅当天的叫号信息系统显示,签约受理业务的窗口办理人数为0。

与之形成鲜明对比的是,记者在今年2月初走访该交易大厅时还是一幅热火朝天的景象,多个签约受理业务的办事窗口前排队人数超过20人。

上海市浦东新区不动产登记交易大厅一位工作人员向记者解释道:“自从今年7月以来,二手房交易量下降了很多。目前,每天来交易大厅办理业务的人流量较少,和今年初相比已经至少减少了一半多。”

根据上海本地媒体公布的每月交易数据计算,尽管11月的交易量较10月环比上升了15%,但相较6月2.8万套的成交量,11月的成交量已经下降了46%。

事实上,在今年7月至9月,上海二手房市场的成交量分别为2.4万套、1.8万套、1.2万套,呈现出连续下滑状态。直至今年10月,成交量才环比增长了8%,但仍旧在市场底部徘徊,和2020年同期相比更是下降了53%。

在价格方面,11月的成交均价也创下今年以来的最低,已降至3.8万元/平方米,和10月的3.9万元/平方米相比每平方米下降了1000元。而10月的成交均价相较去年同期也已经下降了7%。

记者梳理发现,上海二手房市场7月的成交均价为4.2万元/平方米,此后几个月的成交均价一直未超过4万元/平方米。

位于浦东新区杨东板块一位房产中介人员向记者表示:“在上海绿城小区内,有一套房源今年10月的挂牌价为1299万元,均价12.3万元/平方米左右。目前,挂牌价已调整到1250万元,但是这两天已经有客户将价格压到1190万元了。”此后,记者了解到,该房源总价再次下调了50万元。

对于上海二手房市场发展的趋势,亿翰智库研究总监向记者坦言:“明年‘小阳春’或许将不会出现,除非政策面有较大的变动。目前,上海二手房市场整体上还处在调整的周期中,短期内回暖的可能性不大。”

“去中介化”趋势明显

在持续低迷的二手房交易市场面前,众多房产中介也在焦急等待市场回暖的“春天”。

记者了解到,在上海浦东新区御桥地铁站附近的10余家中介门店中,已有4家门店关闭,并且全部为国内头部品牌旗下的门店。

在浦东新区杨东板块,一家头部房产中介公司门店负责人刘峻正面临着门店运营的压力。“在过去几年,我们门店为公司贡献的年利润至少在500万元以上,但今年以来一直处于亏损状态,长期入不敷出。”

周明(化名)是一位上海市资深的房产中介工作人员,在另一家国内头部房产中介公司已经供职超过5年,在中介行业的从业经历也已接近10年。他无奈地告诉记者,今年的带看量和实际成交量下滑了很多,收入受到了很大的影响,“去年的年收入可以达到60万元,今年只有20万元左右”。

在收入大幅缩水的情况下,周明坦言,身边有一些同行已经选择了离职“转行”。据其介绍,周明所在的门店位于上海市徐汇区,在年初时共有约30名工作人员,目前仅剩下了15名。

“今年下半年,公司淘汰了一些业绩不好的员工,并对不同门店的员工进行了合并。一方面是为了缩减开支,另一方面,也是由于目前二手房交易市场行情不好,存在员工冗余情况。”周明告诉记者。

另外,在二手房交易市场遇冷的同时,上海市“去中介化”的政策意图也较为明显。10月26日,上海市房地产交易中心通过其官方网站发布《通告》称:为持续优化营商环境,方便人民群众存量房买卖合同网上签约,即日起在“一网通办”开通存量房买卖双方未通过“手拉手交易网签”服务。

对于业内“去中介化”的焦虑,易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从地方政府角度看,此次政策并无取代中介的意图。上海通过搭建手拉手网签服务平台,使得二手房买卖没有中介服务也可以快速成交。

上海中原地产市场分析师卢文曦也表示:“如今,房产中介行业普遍面临着亏损的情况,适当进行收缩和精简是正常的。但是如果想在有限的市场规模里保持占有率,需要房产中介通过提升服务质量和性价比等方式来实现。”

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