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楼市寒冬下,杭州今年卖地收入3132亿,又创新高仅次于上海!

杭州第三轮集中供地结束,伴随土拍回暖,杭州2021年土地出让金收入3132亿,同比增长近20%。截至12月22日,上海土地总出让金收入为3142亿元,广州为3012.5亿元。杭州今年卖地收入仅次于上海,略高于广州,位居全国城市第二。

从2017年土地出让收入超过2000亿,仅次于北京,位居全国第二后,杭州土地出让收入就一直位居全国前列。其中2018年、2019年杭州土地出让收入都高居全国第一。而2020年、2021年则略少于上海,位居全国第二。

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三轮集中供地,从火爆回归理性

杭州今年三轮集中供地。首轮集中供地火爆,第二轮集中供地冷清,第三轮集中供地又回归了理性。首轮集中供地触及封顶价的地块占73.7%,第三轮集中供地触及封顶价的地块占68.5%。

12月21日杭州第三批次集中供地,共推出35宗涉宅地,含1宗租赁用地,总出让面积176.2万平方米,总建筑面积416.1万平方米,总起价712.9亿元。最终成交结果,35宗出让地块中,9宗地块底价成交,2宗地块溢价出让,其余24宗地块达到封顶价最后通过摇号转让,总成交额达到了759.54亿元,综合溢价率为7%。

而今年首轮集中供地成交额为1178亿元,第二轮集中供地遇冷成交额仅为257.46亿元。杭州通过三轮集中供地共获得了2196亿元的卖地收入。

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多举措让利房企,杭州政策值得推广

杭州第三批集中供地的回暖并不让人意外。第三轮土拍溢价率、封顶率回暖,是因为土地拍卖规则松绑、板块新房限价上调、地价下调、配建减负,房地产企业利润空间变大。

土地拍卖规则方面,杭州在第三轮集中供地中恢复了预公告的勾地政策。原计划推出51宗地块,并表示有意参与竞买的房企,可以缴纳申请保证金、办理预约申请手续。

而正式土拍环节,最终推出的地块只有35宗,说明有16宗地块房企兴趣不大,政府则取消了供地。正式推出的35宗地块大多属于热门区域,其中主城区占比近六成,甚至有些核心区域土地断供多年。

为了刺激房企的拍地积极性,杭州第三轮集中供地提高了14个板块的新房限价,涨幅大多在4%-5%,最高的两个板块新房限价涨幅都超过了6%。这就给房地产企业留下了较大的利润空间。

上调商品房预售价的同时,杭州也通过降低土地溢价率来降低房企的拿地成本。土地上限由之前的15%降到10%。土地竞价达到10%的溢价上限后,就转为公开摇号来确定中标房企了。

数据显示,第三轮土拍实际楼面价和地价的差价接近14000元/平方米,创下了去年以来新高,比今年第二轮土拍上涨了超过30%。

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作为近年来人才净流入率最高的城市,杭州新建住宅市场一直供不应求,而这一轮土拍又给房企预留了更多利润空间,房企拿地意愿自然也就上升了。

同其他城市相比,杭州近年来的发展得益于市区的快速扩张。杭州的面积和城市骨架在国内城市中已经位居前列。而G20和明年的亚运会使得杭州的城市发展更具动力。

在这个大背景下,杭州的土地拍卖收入跃居全国前列。但这也导致杭州的土地财政依赖度较高。2019 年杭州土地财政依赖度高达 140%2020 年土地财政依赖度也有123%。也正因为这样,杭州在今年第三轮集中供地上给予了房企更多优惠政策。

目前从全国房地产市场来看,最艰难的时候已经过去,政策面大幅回暖,市场也逐渐企稳反弹。由于房地产在中国经济中的重要性,房地产市场未来并不会太悲观,只是会从黄金时代过渡到白银时代,或者说以后行业利润率会与社会平均利润率趋同。而未来房企拿地也还会集中在杭州这样的热门城市。

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上林院:杨飞,经济学博士,高校教师,深度观察产业经济与财经事件。

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